Ошибки при определении кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость недвижимого имущества – важная характеристика жилого дома, земельного участка или квартиры. Прежде всего, она важна для самих собственников объектов недвижимости, и ее размер – существенный показатель.
Кадастровая стоимость – когда она нужна?
Кадастровый расчет собственники квартир, домов, земельных участков используют со следующими целями:
- чтобы определить размер налога на имущество;
- чтобы определить сумму налога на доходы физических лиц при продаже и другом возмездном отчуждении недвижимости гражданами;
- чтобы определить размер штрафа за нецелевое использование объекта.
Понятно, что, чем выше кадастровая стоимость имущества, тем больше налогооблагаемая база (то есть, сумма, от которой рассчитывается соответствующий налог). Естественно, любой плательщик налога заинтересован в том, чтобы эту налогооблагаемую базу уменьшить, но сделать это в большинстве случаев не так уж и просто.
Как рассчитать?
На сегодняшний день кадастровый расчет фактически делается без реальной оценки объекта недвижимости – в заочном порядке. За основу берутся данные об объекте, которые уже имеются в государственном кадастре.
Оценку кадастровой стоимости производят региональные органы власти на основании заключений оценщиков. Эти эксперты в подавляющем большинстве случаев делают расчеты и моделирование на основании математических показателей, которые сочетают в себе комбинацию «количественно-цифровых» данных (площадь, год постройки для квартир, домов и нежилых помещений, сравнительная рыночная цена на подобные объекты) и некоторых качественных показателей (например, географического положения, строительного материала, наличия инженерных коммуникаций и т.д.).
Узнать кадастровую стоимость недвижимого имущества можно, получив выписку из Единого госреестра недвижимости, в том числе и с использованием электронных форм на сайте самого Росреестра.
Возможные ошибки при расчете
После того, как граждане решают узнать кадастровую стоимость собственной недвижимости, зачастую их ждет разочарование и даже вполне объяснимое изумление.
Цена квартиры или земельного участка, определенная в кадастре, существенно превышает реальную стоимость объекта. По крайней мере, в этом уверены сами собственники. Эта ситуация сегодня встречается практически повсеместно. Естественно, хозяева недвижимости понимают, что это ведет к переплате налогов, причем довольно серьезной. Как исправить положение?
Цену можно изменить в сторону уменьшения, причем как физическим лицам, так и юридическим. Обычные граждане могут оспорить заочно определенную стоимость в судах. Для юридических лиц предусмотрена более сложная система – сначала они должны обратиться в специальную комиссию Росреестра, а уже в случае несогласия с его решением могут обращаться в судебные органы.
Главным условием и основанием для изменения расчета должен быть отчет об оценке рыночной стоимости от независимых оценщиков на дату проведения оценки. При этом для обращения в суд его необходимо подтвердить специальным экспертным заключением (на предмет его полного соответствия законодательству об оценочной деятельности).
Заметим, что в ряде случаев хоть сколько-то существенно изменить кадастровую стоимость заведомо не удастся (или крайне сомнительно), а между тем вся процедура потребует некоторых затрат. Поэтому при рассмотрении проблемы есть смысл изначально проконсультироваться с профессиональными оценщиками и экспертами. Наши специалисты готовы рассказать вам обо всех нюансах и предварительных перспективах оспаривания расчета, равно как и сделать для вас качественную и быструю независимую оценку.
